השקעות נדל"ן בחו"ל: לא מתאים לכל אחד

הבדלי השפה והמנטליות, המרחק הגיאוגרפי והריחוק מהנכס, לצד אי הכרת החוקים והמאפיינים הייחודיים לכל מדינה, מייצרים פער ממשי בין הרצון להשקיע לבין חוסר ביטחון משתק מחשש לכישלון • לא מעט עסקאות נקטעות או מסתיימות במפח נפש • בתוך הוואקום הזה נולד מקצוע חדש -מלווי משקיעי נדל"ן בחו"ל

שוק הנדל"ן בארץ מקשה על רבים מהישראלים לרכוש דירה, בשל המחירים הגבוהים, העלאת מיסי הרכישה והריביות, הצורך בהון עצמי משמעותי ועוד. לדבר השפעה גם על המשקיעים, שהתהליך ההדרגתי בשוק המקומי גרם לאובדן האטרקטיביות שלו, והוביל את חלקם לרכישת נדל"ן בחו"ל. מדינות כמו פורטוגל, יוון, ספרד ואחרות משוועות להשקעות ועושות הכול כדי למשוך אליהן כסף זר. בחלק ממדינות אלו ניתן למצוא דירות 4 חדרים במחיר 100 אלף יורו ובתנאי מימון אטרקטיביים. אולם הניסיון הראשון ברכישות נדל"ן או בעשיית עסקים בחו"ל אינו תהליך פשוט, ומלווה באופן טבעי בחשש רב.

מלווי משקיעי נדל"ן בחו"ל הם לרוב אנשים שצברו ניסיון רב שנים בביצוע עסקאות נדל"ן עבור עצמם, וכך יצרו קשרים עם גופים ואנשי מקצוע מקומיים שהם הכרחיים לביצוע העסקה. אך לא פחות חשוב, מחזיקים בידע מעמיק על המדינה בה הם פועלים, לעיתים קרובות הם גם חיים בה חלק מהזמן או בקביעות מכירים את החוקים, התרבות והמנטליות. תפקידם, בין היתר, לגשר על הפערים בין הצדדים. החל מצורת התקשורת, הבנת קצב העבודה, איזון בין היחסים המקצועיים והבינאישיים הנהוגים בתרבות המקומית, וניואנסים נוספים המסייעים להבין בין השורות גם את מה שלא נאמר. דקויות אלו עשויות למנוע מעסקה ליפול.

אופן ומשך הליווי נקבעים לפי העדפות הרוכש, והם יכולים לסייע בשלבים שונים של העסקה. החל מאיתור הנכס ובחירת עורך הדין המקומי, הנגשת המידע לרוכש באמצעות תרגום המידע והגשת המסמכים הנדרשים בהליך, ניטור ובקרת המהלכים והפעולות בזמן אמת, עד למימוש העסקה.

תיווך ציפיות

מלווה מקצועי יציב כבר בשיחה הראשונה מראה מציאותית אל מול תסריטים ורודים מידי וציפיות לא ריאליות של רוכשים. עבור המשקיע נכון לבחון באותה שיחה מהו היקף הידע וכמה זמן עבודה וחיתותי רגליים יש בכוחו לחסוך ולסייע בהשגת עסקה אופטימלית לרצונכם.

הבנת השפה העסקית המקומית והכישורים הבינאישיים שהמלווה פיתח ברבות השנים עם הגורמים המקומיים, והנגשתם אל המשקיע יכולים לסייע בקידום ההליכים וביצירת סביבת עבודה הרמונית עם מספר רב של גורמים: עו"ד, שמאי, יועצי משכנתאות, ספקים מקומיים ומתווכים.

כיצד עובד השרות בפועל?

הדרך לגיבוש תהליך נכון מול מלווה משקיעי נדל"ן בחו"ל, מתחילה בהבהרת הציפיות ותחומי האחריות, ובהבנה שגם לכימיה ולאינסטינקט הבסיסי שלנו ישנה חשיבות ומקום בהחלטה. בדומה לבניית תוכנית עסקית, גם כאן צריכים לפרוש יחד את כל הקלפים – הבנת המצב הפיננסי, ההון העצמי, יכולות המינוף, החזר המשכנתא הריאלי, פרופיל ההשקעה ומטרותיה, ובהתאם לכך כיוון אזור ההשקעה, גודל הנכס, התשואה, הרכב האוכלוסייה שיתגורר בנכס, והעלויות הנלוות. רק לאחר מכן ממריאים ויוצאים לשטח לסיור בין הנכסים הנמצאים כמתאימים לפרופיל שנבנה. מאידך, ישנם משקיעים המעדיפים להגיע לחו"ל אך ורק בשלבים מאוחרים של העסקה או במעמד החתימה. במקרים כאלו, מלווה המשקיעים הוא הנציג בשטח המנהל את המו"מ ומוביל את התהליך, תוך כדי עדכון שוטף של הרוכש.

עלויות השירות הן נגזרת של סוג הנכס, מחירו, אופי הליווי, האם הדירה נמצאה דרך מלווה המשקיעים או המתווך וכו'. אך בד"כ מדובר ב- 2.5-3 אחוזים מהעסקה.

למרות שמלווה משקיעי נדל"ן יבצע בירור צרכים נרחב, יבחר את הדירה וילווה את כל ההתנהלות מול הספקים המקומיים, חשוב לזכור שזו תהיה שגיאה מצד משקיעים להסיר מעצמם אחריות. רצוי שכל משקיע יהיה בקיא בכל פרטי העסקה, ויכיר את הספקים השונים (חברת הניהול, עו"ד, קבלנים). רק כך, במקרה ותתגלה בעיה בעוד מספר שנים, יוכל להתמודד עמה בכוחות עצמו, וללא תלות.

כיוון שמלווה משקיעי נדל"ן הוא תחום חדש יחסית, חשוב לנקוט זהירות מול גורמים בלתי מקצועיים וחסרי ניסיון, ומאלו המעידים על עצמם כמכירים את מאפייני ההשקעות בכל אזור, או מבטיחים תשואות לא ריאליות. לכל מדינה ישנם המאפיינים הייחודים לה. כדי לייעץ וללוות עסקאות באופן מקצועי, על מלווה משקיעי הנדל"ן להכיר באופן מעשי (ולא רק דרך נתוני מחשב) את אזור ההשקעה הנכון ואת מרכיביה הייחודיים של האוכלוסייה, ולהבין מה הפוטנציאל לצד הסיכונים. בבואכם לבחור מלווה להשקעה, דרשו לראות רקורד מעשי הכולל מספר רב של עסקאות.

צילום: אלונה אביסדריס

עו"ד איתי מור הוא מייסד מועדון המשקיעים הפורטוגלי, יועץ ומלווה משקיעי נדל"ן בחו"ל.

השארת תגובה