בכירי הנדל"ן: כך נצא ממשבר הדיור

ברקע העליה בהתחלות הבניה ויציאתן לדרך של התוכניות הממשלתיות: בכירי ענף הנדל"ן על הדרכים לצאת ממשבר הדיור – "צעד בכיוון הנכון, אך עדיין לא מספיק" – "התוכניות הממשלתיות לא הוכיחו את עצמן, להיפך הן גרמו להתדרדרות ולהעמקה של משבר הדיור "

עודד קרניאביסרור פורטרטים10.02.2013
עודד קרניאביסרור פורטרטים10.02.2013

נתי כרמי, משנה למנכ"ל קבוצת תצפית נדל"ן: "התוכניות של הממשלה לשוק הדיור לא באמת ישפיעו על השוק או יובילו לירידת מחירי הדירות. ראשית, התוכנית המתגבשת שהציג השר ליברמן מעדיפה יזמים שיתנו את מחיר הדירה הנמוך ביותר, מה שיגרום למצב שבו המוצר המוגמר שייצא ללקוח יהיה נחות בהרבה מדירות שמשווקות בשוק החופשי במחיר מלא. היא פוגעת בתחרות הבריאה על איכות הדירה והמפרט שהרוכש מקבל. לרוב, הציבור רוכש דירה פעם בחיים ושם את כל הונו, וחבל שיקבל מוצר באיכות נמוכה. אותו דבר גם בתוכניות מחיר מטרה שחזרו לחיים עם הגרלות ל-30 אלף דירות לזכאים – לתפיסתי הן רק גורמות לעליית מחירים בשוק. זאת מכיוון שבכדי לספק את הדירות המוזלות לזכאים, הקבלן חייב להעלות מחירים של דירות באותו פרויקט שמיועדות לאלה שלא זכו בהגרלה או לכאלה שלא זכאים. מה גם שהתוכנית של ליברמן מחייבת את הקבלנים למסור את הדירות בתוך 3 שנים – לדעתי זה מיותר כי כל קבלן היה רוצה לעשות זאת, אבל מה שמונע ממנו זה הפקק במתן היתרי הבנייה. מוטב אם יתגברו את הפקידות בוועדות המקומיות ויתמרצו אותם על מתן היתרי הבנייה, משום שכיום הם כורעים תחת הנטל. היום פורסם כי בשנת 2021 החלו להיבנות 63 אלף דירות חדשות, 13% יותר מב-2020. ראוי לציין ש-2020 התאפיינה במשבר הקורונה אז לא בטוח כמה מייצג הנתון של 2021. למרות זאת, כולי תקווה שזו תחילתה של מגמה משום שהתחלות והיתרי הבנייה שניתנים הם הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השוק".

ערן לוי, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אלטנוילנד, התייחס לנתוני התחלות הבנייה שפירסמה הלמ"ס, ולתוכניות הממשלתיות ואמר כי "התוכנית שהציג ליברמן, והן תוכנית 'דירה בהנחה' לזכאים לא מסוגלות במתכונתן הנוכחית לתפיסתי לחולל שינוי בשוק הנדל"ן, ראשית משום שהן פונות רק לפלח מצומצם של האוכלוסיה, משהו כמו 20% מכלל השוק, ומשכך הן לא יכולות להוריד מחירים בכלל השוק. שנית, היקף הדירות הכולל בהן לא מספק – 30 אלף דירות מוזלות הן אפילו לא חצי מהיעד של הממשלה לבנייה בכל שנה, ובתוכנית של ליברמן אפילו לא דיברו על כמות. היום פורסמו התחלות הבנייה לשנת 2021 שהראו עלייה של 13% לעומת 2020 ל-63 אלף יח"ד, אך כדי לעמוד בתחזיות הגידול הדמוגרפי והן ביעדי הממשלה בתוכנית האסטרטגית, נדרשת בנייה של יותר מ-70 אלף יח"ד בשנה, בכל שנה, ואני לא רואה את זה קורה, בטח שלא באמצעות התוכניות הנ"ל. התוכניות הן אכן צעד של הממשלה בכיוון הנכון, יש לעבות אותן ולהרחיב את היקף היח"ד שנכללות בהן".

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל ממשרד שוב ושות' המתמחה בנדל"ן"התוכניות של הממשלה לשוק הדיור לוקות בחסר. ראשית, הגרלות ל-30 אלף יח"ד לזכאים בלבד שיצאו היום לדרך כוללות מספר עיוותים וביניהם פער הזמנים הגדול בין פרסום ההגרלה עוד בטרם ניתנה החלטת ועדה או היתר בנייה, עד לקבלת הדירה בפועל. משך הזמן עלול לקחת מספר שנים בעוד שלציבור מנסים למכור השפעה מיידית, וזה עלול ליצור אצלו ציפיות שווא לשינוי. פרסום ההגרלות בשלב ראשוני ומוקדם גם יקשה על התנהלות היזמים והקבלנים בתכנון הפרויקטים, הרוכשים ינסו להתערב בשלבי התכנון המוקדמים, ומניסיון העבר זה אכן קורה. שנית, התוכנית המתגבשת של ליברמן, שבין היתר מחייבת את הקבלנים למסור את הפרויקט בתוך 3 שנים, היא לא ריאלית. מניסיונינו בליווי פרויקטי נדל"ן, הליך הרישוי עד לקבלת היתר הבנייה עלול להימשך כשנה וחצי שנתיים ויותר, ולזאת יש להוסיף עוד , ועוד כשנתיים וחצי שלוש לבנייה. מדינת ישראל צריכה להתמקד בשחרור חסמים בירוקרטיים, בקידום מהיר מאד של הליכי התכנון, בתוכניות ענק שנמצאות כבר על שולחן ועדות התכנון, בזירוז הרשויות לקידום היתרי בניה ובקידום הפיתוח  ככל שיגבירו את קצב ההליכים הללו כך נצליח להגדיל את היצע הדירות ולהוריד את מחירי הנדלן"

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד עורכי הדין גינדי כספי ושות': "היוזמה החדשה של שר האוצר מבורכת, אך היא תחייב את המדינה לשנס מותניים ולהשתפר משמעותית באפיקי התכנון! כיום, בישראל הרעה החולה היא כי שיווק הקרקעות על ידי המדינה נעשה לעיתים רבות כשאינן בשלות לבנייה, ללא תב"ע סופית וללא פיתוח, מה שמקשה על הוצאת היתרי בנייה.

על מנת שהתכנית תצליח וקבלנים יוכלו אכן למסור את הדירות בפרק זמן של 3 שנים, המדינה תהיה חייבת לייצר תב"עות חדשות שיהיו מדויקות עד לרמה של נספחי בינוי מושלמים, כאשר התכנון יהיה מפורט ודקדקני לרבות מפרטי חוק מכר! הוועדות המקומיות או כל גורם אחר שיהיה אחראי על הוצאת ההיתרים, יצטרכו לעבוד בצורה זריזה ויעילה מהנעשה כיום. אין ספק שזהו אתגר משמעותי, אך דומה כי המדינה מבינה שהיא חייבת לוותר על הכנסות ממחירי הקרקע עבור אזרחיה.

התכנית החדשה מסתמנת כצעד חיובי ונכון לשוק הנדל"ן בישראל, ואזכיר כי בעבר גם לגבי מחיר למשתכן הדעות היו חלוקות בתחילה אך בפועל הצעד היה נכון והוביל לעשרות אלפי יחידות דיור במחירים זולים ובעיקר לאוכלוסיות נכונות!".

אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ: "כל התוכניות הממשלתיות לא הוכיחו את עצמן, להיפך הן גרמו להתדרדרות ולהעמקה של משבר הדיור. הזוגות הצעירים משלמים כעת את המחיר של תוכנית מחיר למשתכן שהביאה בסופו של דבר לעליית מחירים. צריך לשנות בדחיפות את השיטה, לא עוד "דירה בהנחה" "מחיר מטרה" או "מחיר מופחת" ,פשוט להציף את השוק בדירות ולהגביר את קצב השיווקים לכולם בכל הארץ. הזכאים יקבלו הנחות פר דירה שירכשו, המדינה תעביר את גובה ההנחה הספציפית, שתקבע לקבלן שמכר דירה לזכאי. בנוסף, יש לדאוג לשחרור הרגולציה המחמירה ולטיפול מיידי בכל החסמים הבירוקרטיים לקצר את משך התקופה לקבלת היתרי בנייה ולזרז משמעותית את כל הליכי התכנון ששוברים שיאים במדינת ישראל".

יו״ר קבוצת אלדר עמיר שאלתיאל: "התכנית החדשה מתייחסת שוב לשיטה שמחיר הקרקע קבוע ומי שימכור את הדירות במחיר הנמוך ביותר הוא זה שיזכה. זה מחזיר אותנו לפערים אדירים שיכולים להיווצר בין מחיר השוק לבין מחיר בו יזכה הלקוח של 'מחיר מופחת' או 'מחיר משתכן' – ההפרש יכול להגיע לפער של כמיליון שקל ממחיר השוק. הדבר יכול לייצר עיוות נוראי מאחר והכנסות המדינה ממכירת הקרקע נפגעות דרמטית ולקוחות שצריכים לקבל הנחה סבירה מקבלים הנחה לא מידתית ומוקצנת.

בנוגע להנחיה לקבלנים לסיים בניה בתוך 3 שנים, התחושה שמי שכתב אותה לא בהכרח מבין את הנעשה בשטח – קבלנים תמיד יעדיפו לסיים מהר את הבנייה, הבעיה היא בתוך כמה זמן יקבלו את היתר הבנייה וזה תלוי ברשויות. גם סוג הבניין שנבנה הוא פקטור, יש הבדל בין בניין בן 10 קומות שניתן לסיים בפרק זמן המדובר לבין בניית מגדל של כ-25-30 קומות הדורש יותר השקעה וזמן בהליך הבנייה, על כן ההתניה הזו בעייתית".

יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, אמר כי "התוכנית כלל לא ישימה, היא בגדר עוד אמירה יפה של שר שרוצה כותרות. היא טובה ליחסי הציבור, לא לציבור. ראשית, ליברמן מדבר על מימוש הפרויקטים תוך 3 שנים. המימוש כולל גם את הבנייה בפועל, וגם את משך הזמן להליכי התכנון, הרישוי וקבלת היתר הבנייה. לבנות פרויקט בישראל לוקח כשנתיים, אבל התכנון, הרישוי וקבלת ההיתר לוקחים עוד שנתיים-שלוש, מה שיעשה את התוכנית של ליברמן ללא ריאלית בעליל. לו היה ניתן לקבל היתר ולסיים בנייה תוך 3 שנים – אין קבלן שלא היה רוצה לקחת חלק, אבל במציאות של שוק הנדל"ן הישראלי זה בלתי אפשרי. שנית, לא ברור למי התוכנית מכוונת. האם רק לזכאי מחיר למשתכן? – במקרה כזה היא שוב תפנה לפלח שוק קטן מדי ולא תשפיע על המחירים בכלל השוק. האם היא מכוונת לכלל השוק? – במקרה כזה המשקיעים יסתערו על כל הדירות וידחקו הצידה את הזוגות הצעירים ואז המטרה הוחמצה. שלישית, היקף יחידות הדיור בתוכנית מוגבל מאוד משום שהיא אינה כוללת פרויקטים של התחדשות עירונית שתופסים כיום את רוב שוק הנדל"ן. שלושת אלה יובילו לתפיסתי לכך שאף קבלן לא ירצה לקחת חלק בתוכנית שכזו – או בגלל שהם יידרשו לשים בטחונות וערבויות לפרויקט שהם לא יוכלו לעמוד בו מבחינת הזמנים, או שקהל היעד המצומצם לא יצדיק עבורם את ההתמודדות. בכל מקרה התוכנית לא טובה לדעתי ומוטב שליברמן יחשב מסלול מחדש".

השארת תגובה