"תבואי מחר – בעוד יומיים"

עו"ד אלדד אמת מבהיר כיצד מתמודדים עם נזקי שכנים

עוד אלדד אמת
עוד אלדד אמת

תבואי מחר בעוד יומיים הוא אמר לה, הגיעה אלי לקוחה שהינה בעלת דירה בתל אביב, שטענה שיש לה סימני רטיבות בתקרת מרפסת השירות וכן בחדר האמבטיה, היא פנתה מס' פעמים לבעל הדירה שמעליה והוא לא היה מוכן לתקן את מקור הנזילה וכן את הנזקים שנגרמו לדירתה וזה הוליך אותה בטענות לך ושוב. לכן הבאנו מומחה באיתור נזילות שביצע בדיקות שונות עם מכשור מתקדם והגיע למסקנה חד משמעית כי מקור הנזילה היא מדירת השכן.

הלקוחה העבירה את חוות הדעת לשכן והוא עדין סרב לתקן את מקור הנזילה, לכן הוגשה תביעה למפקחת על רישום המקרקעין (מפקחת על הבתים המשותפים) בתל אביב, התקיים דיון קדם ובו מינתה המפקחת מומחה מטעמה שיכריע בשאלות: מהו מקור הנזילה ועל מי חלה האחריות לתיקון הנזקים הן בדירת הנתבע והן בדירת התובעת. חוות דעת המומחה מטעם המפקחת הייתה חד משמעית כי מקור הנזילה הוא מדירת הנתבע ועליו לתקן את מקור הנזילה בדירתו בהתאם לחוות הדעת המומחה שמונה והן לתקן את הנזקים שנגרמו לדירת התובעת. כמו כן, המפקחת חייבה את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות בגין חוות הדעת שלקחה טרם הגשת התביעה, שכ"ט  ששילמה עבור המומחה מטעם המפקחת, הוצאות אגרה פתיחת תיק וכן הוצאות שכר טרחה.

לצערנו שוב ושוב עולה, שלא תמיד אפשר לבחור את השכנים ומעצם טיבם, מגורים בבית משותף יכולים לגרור חילוקי דעות בין השכנים. נושא אחד ועיקרי החוזר שוב ושוב הינו-– נזילות מים ורטיבות.

התקרה של אחד היא הרצפה של אחר

במצב דברים בו תקרה של דירה אחת היא רצפה של דירה אחרת, ובין שתיהן קיימות מערכות הבניין (כדוגמת- צנרות המים והביוב) הופך נושא זה לרגיש ובעל פוטנציאל נזק רב. בנוסף, לעיתים זה נובע דווקא מאיטום ונקודות רגישות, כדוגמת- גג ומרפסות.

בניינים רבים הנם בני 40-50 שנה, ואף יותר. משכך, תהליך "הזדקנות"  התשתיות הינו אך טבעי, ולכן, ככלל, השאלה הנכונה הינה לא "אם" אלא "מתי" זה יקרה גם לי.

לעיתים יש שכנים המפנימים תהליך "הזדקנות" זה, ואז מתקיים שיתוף פעולה המביא לפתרון הבעיה. אך, לצערנו, רוב המקרים הינם שהדייר "המזיק" פשוט ממאן להפנים- לשתף פעולה- ולתקן את המפגע.

אז איך מתקדמים מכאן?

הדבר החשוב ביותר הוא לנסות ולהמשיך את מרקם החיים בבניין המשותף- כשמו כן הוא (!). יחד עם זאת, ולצד זאת, חשוב להמשיך ולשמור על האינטרסים של בני בתכם. שכן, בחלוף הזמן ובהיעדר ראיות יהא קשה מאוד להוכיח את הקשר הסיבתי בין הנזק שנגרם לדירתכם למזיק- ומכאן, לצערנו, פעמים רבות הצד השני נוקט במשיכת זמן וגרירת רגלים.

חשוב עד מאוד לאתר את הנקודה שבה הנכם חייבים לעבור ולנקוט בהליכים משפטיים כאלו ואחרים.

התשתית הנורמטיבית

סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע באופן מפורש כי בעל דירה זכאי לדרוש תיקון מבעל דירה אחרת כל אימת שאי ביצוע התיקון האמור עלול לפגוע בדירתו של הראשון. ואכן, בשורה ארוכה של פסקי דין אומצה ההלכה כי החובה המוטלת על בעל הדירה "המזיק" לתקן את ליקויי הבנייה הינה חובה "אבסולוטית" (בלתי מסויגת וחד משמעית).

בהתאם, עסקינן בחובה אשר אף איננה תלויה בנסיבות האשם בתקלה. כך, גם אם האשם בתקלה איננו בעל הנכס עצמו אלא, למשל- הקבלן אשר שיפץ את דירתו, הרי שראשית מוטל על בעל הדירה לתקן את הליקוי, ולאחר מכן יוכל להיפרע מהקבלן בגין רשלנותו המקצועית.

מהן הפעולות המרכזיות שניתן לנקוט בהן?

זיהוי המפגע- בעיות רטיבות מוגדרות כליקויים דינמיים אשר מתפשטים ככול שהטיפול בהם מתעכב, כך שהיקפם והשפעתם של הליקויים מחמירים ככול שהטיפול נדחה. סימני הרטיבות יכולים להתגלות במוקד אחד בדירה או במספר מוקדים שהסימנים להם מופיעים בדרך כלל באמצעות כתמים על התקרה, קילוף, התפוררות, נפילת טיח, ניתוק גושי בטון וחשיפת מוטות שהחלידו.

זיהוי מקור המפגע– כאשר מתגלים ליקויים יש לבדוק תחילה את המקור לליקויים, ובכך לשים לב האם המקור נובע מאחד השכנים, מהרכוש המשותף (גג הבניין, קירות חיצוניים וכיו"ב) או לחלופין המקור מגיע מהדירה שבה מופיע הליקוי. משכך, יש להיעזר תחילה באיש מקצוע שלו הציוד המתאים והאמצעיים הדרושים לצורך איתור מקור  הנזילה שממנו נובע הליקוי.

חובת הזהירות– את הבדיקה לגילוי המקור לרטיבות או הנזילה יש לבצע בדקדקנות ובזהירות ממספר טעמים.

ראשית, הפנייה הראשונית לתיקון הליקויים, בטרם פנייה לערכאות משפטיות, דורשת שיתוף פעולה ורצון טוב של כל אחד מהצדדים. לכן, פניה הנסמכת על בדיקה מבוססת עשויה לתרום לרצון של הצד השני לשתף פעולה.

שנית, ככל שטענותיו לא תהיינה מבוססות, ייתכן ואנו נדרש לשלם בעבור עלויות בדיקה שבוצעו על ידי השכנים ואף ביחס לטיפולים.

שלישית, במקרים בהם פנייתנו הראשונית תעלה חרס, כך שניתקל בחוסר שיתוף פעולה והעדר רצון לפתור את הבעיה, בדיקה מקצועית ע"י מומחה תאפשר לנו להמשיך ולכלכל את צעדינו המשפטיים בבטחה.

כתב תביעה ובקשה ל"צו עשה"- ככל שהפניות לבעל הדירה שאצלו מקור הנזילה לא הועילו, יש להגיש תביעה למפקח/ת על רישום המקרקעין.

על פי רוב נקבע מומחה מטעם המפקח/ת לקביעת המצב העובדתי בשטח, קביעת מקורות הנזק וחלוקת האחריות לנזקים לרבות אופן התיקון.

בהמשך, המפקחת תורה במסגרת פסק דין שיינתן על מי חלה האחריות והחובה לתקן ובאיזה אופן.

מדוע חשוב להסתייע בעו"ד לצורך ייצוג בהליך תביעה/הגנה?

פעמים רבות תובעים ונתבעים אינם בקיאים דיו בהליך זה, ומשכך אינם מצליחים להגיע למיצוי מקסימלי של זכויותיהם. בהתאם, לעיתים, נפסקים הוצאות כנגד תובעים אשר לא הצליחו להרים את רף ההוכחה המוטל על כתפיהם. ולעיתים, נפסקים דווקא הוצאות כנגד הנתבעים וחיובם בתיקון הנזקים, והכל לאור פערי הידע בייצוג וניהול ההליך באופן הנכון ביותר.

לעורך דין אלדד אמת ניסיון רב שנים בייצוג בערכאה זו הדורשת היכרות עם חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בנוסף, הצלחותיו של עורך הדין אלדד אמת מתבססות אף על ניסיונו והידע בהליכי בנייה, איטום ובתקנים הנדרשים, וכן על שיתוף הפעולה של עו"ד אמת עם גורמי מקצוע בתחומים נוספים המגדילים את סיכויי ההצלחה בהליך המשפטי הננקט.

עו"ד אלדד אמת שד' שאול המלך 8 תל אביב,

דוא"ל: [email protected]

השארת תגובה