על הורדת מחירי הדירות: "עיוות המציאות"

ברבעון האחרון של 2016 אנו רואים ירידה במחירי הדירות לעומת רבעונים קודמים • איך הנתונים מסתדרים? והאם אכן קיימת סתירה בין הנתונים השונים? • לדברי ניר שמול מנכ"ל חברת שניר: "מדובר לצערי בעיוות של הנתונים ולא בנתונים המשקפים את המצב האמתי בשוק"

ניר שמול מנכ"ל חברת שניר, המשווקת פרויקטים של מגורים בפריסה ארצית ומוכרת למעלה מ- 700 יחידות בממוצע בשנה: "בחודשים האחרונים אנו עדים לגל של כתבות אודות מחירי הדיור בישראל, מחד אנו רואים כי לפי כל המדידות שנעשות בישראל לצערנו כי שנת 2016 שהסתיימה הביאה לעליית מחירי הדיור בכ- 8 אחוז בממוצע לעומת השנה החולפת, ומאידך אנו רואים כי כמות העסקאות ירדה בחודשים האחרונים ולאחרונה אף פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ברבעון האחרון של 2016 אנו רואים ירידה במחירי הדירות לעומת רבעונים קודמים. נשאלת השאלה איך הנתונים מסתדרים? והאם אכן קיימת סתירה בין הנתונים השונים?

ראשית אני מבקש לומר כי אני מעריך מאוד את פועלו של כבוד השר כחלון וכאזרח במדינת ישראל הייתי רוצה שמחירי הדיור יהיו ברי השגה לכל אזרח. אני בן אדם לפני שאני איש נדל"ן ועל כן אני תומך בכל תוכנית ראויה שמטרתה הסופית היא הורדת המחירים של הדירות במדינתנו".

"אולם לצערי, מוסיף שמול, "אין אנו הולכים בדרך הנכונה והבטוחה להורדת מחירים. אני גם מבין את שר האוצר שמנסה בכל דרך אפשרית להוריד את מחירי הדירות בפעולות אגרסיביות וקיצוניות כי גם הוא יודע שב 68 שנות קיומנו היו עד היום 34 ממשלות ועל כן בממוצע בישראל מתחלפת ממשלה כל שנתיים וזמן הממשלה זו הוא אחרת הוא קצוב ועל כן הוא חייב לנקוט בפעולות אלו על מנת שמחירי הדירות והבטחתו הבלתי מתפשרת להורדתן יהיו עוד בימי הקדנציה הנוכחית כי לאחריה עלול להיות שר אוצר אחר.

במדינה מתוקנת היה צורך לומר לאנשים את האמת. הורדת המחירים היא תהליך ארוך ומאתגר לאור הדברים הבאים אותם אמנה בכתבה זו ואין מדובר בשיטת זבנג וגמרנו (אגב בדיוק כמו התהליך הביטחוני שגם בו אין פתרונות קסם ומדובר בעבודה יום יומית ומתמדת למיגורו). חשוב להבין כי אסור גם שמחירי הדיור ירדו משמעותית במכה כי אז אנו עלולים לחוות את משבר הסאב פריים אותו חוותה הכלכלה האמריקאית רק לפני פחות מעשור והשפעתו מורגשת עד לימים אלו לא רק בארצות הברית אלא בעולם כולו ולכן כי תהליך צריך להיות מבוקר, מדויק ואמיתי".

האמת הכואבת

"הפתרון למשבר הדיור לא יבוא לא משיטת מדידה כזו או אחרת ולא באיסור על גוף מחקרי כזה או אחר לפרסם את הנתונים. הפתרון יבוא כאמור רק מלומר לאנשים את האמת גם היא כואבת וקשה כי בנדל"ן הדרך היא בסופו של דבר הדרך הקצרה והנכונה. ניצני המשבר הם בסיום גל העלייה הגדול של יהודי ברית המוצעות בו הגיעה אוכלוסייה של מיליון איש בקירוב ומדינת ישראל בזכות שר שיכון בשם אריק שרון הצליחה במהלך דרמטי לתת פתרונות לאנשים אלו בזמן קצר. תוספת אוכלוסייה זו לצד הגדלת המשפחה היהודית בציבור הכללי בעיקר לממוצע של 3 ילדים למשפחה הביאה צורך גדול מאוד בדירות שלא קיבל מענה במוסדות התכנון החל מסוף שנות ה- 90 .

נתונים אלו לצד עלייה דרמטית בשיעור הגירושין בעולם ובישראל הביאה לצורך אדיר בדירות ולמחסור נכון להיום של כ- 200-150 אלף דירות זמינות לאכלוס. היחלשות הבורסה בשנים האחרונות והורדת הריבית בישראל ובעולם הביאה את הנדל"ן כפתרון למשקיעים המבקשים להשיא את כספם. נתונים אלו לצד צורך גובר ועולה של דירות מצד יהודים לאור התגברות מעשי האנטישמיות בעולם ופיגועי דעאש באירופה בעיקר לצד חוק הלבנת הון גלובלי ומקיף הביא אנשים רבים להשקיע את כספם בנד

ניר שמול מנכ"ל חברת שניר | צילום: תומר פדר
ניר שמול מנכ"ל חברת שניר | צילום: תומר פדר

ל"ן בישראל הן לצורכי השקעה והן לצורכי מגורים עתידיים בעיקר בקרב תושבי חוץ. העלייה במחירי הדירות הביאה גם למה שאני מכנה "דור ירושות הנדל"ן", כלומר יורשים רבים שקיבלו נכסים שהוריהם הורישו ששווים היום מיליוני שקלים למרות שנקנו או ניתנו על ידי המדינה בשנות ההקמה במחירים מצחיקים, מביאים יורשים אלו למכור את הנכס במחיר גבוה לחלקו בין היורשים שבאותו הרגע הופכים למשקיעי נדל"ן מתוחכמים.

חשוב גם להבין "שהעליהום" על המשקיעים שמרביתם אגב הורים שמנסים לעזור לילדיהם באתגר הגדול ביותר הכלכלי העתידי בו הם יתנסו כנראה והוא רכישת דירה לדעת אחרים מדובר בהורים אוהבים ואחראיים שמחלקים את כספי הירושה עוד בחייהם לטובת הילדים. זהו צד הביקוש והוא גדול גדול משמעותית מההיצע הקיים היום בישראל לאור מחדל כאמור של עשרות שנים בתכנון ובאישור תוכניות בנייה המתאים לביקושים הולכים וגוברים אלו.

בנוסף, צריך להבין ולראות כיום מה קורה עם הביצוע בישראל. חדשות לבקרים אנו שומעים על קבלנים שנופלים ופושטי רגל תוך שהם פוגעים בציבור גדול של רוכשי דירות, אולם חשוב להבין כי לא רק דיירים מסכנים אלו נפגעים אלא ציבור שלם של רוכשים עתידיים שישלמו יותר על דירתם הבאה לאור התייקרות מחירי הביצוע עם כל קבלן כזה שנופל" .

עיוות הנתונים
"אין בארץ מספיק חברות קבלניות עם איתנות פיננסית לצד מחסור אדיר בפועלים לאור מגבלות של עובדים זרים ופועלים פלסטיניים באישור או שלא באישור שאחרי כל פיגוע כזה או אחר לא מגיעים לעבודה. ענף הביצוע בישראל לצערי בכללותו נמצא במצבו הקשה ביותר כנראה מקום המדינה ומחירי הביצוע מתייקרים מדי חודש. גם תוכנית מחיר למשתכן גולת הכותרת של שר האוצר מיועדת אך ורק ל- 20 אחוז מרוכשי הדירות בישראל ומיועדת אך ורק למחוסרי הדיור, שכמובן לבי איתם, אבל מה עם ה- 80 אחוז הנותרים שנאלצים לשלם מדי חודש עוד כסף על רכישה של דירה בארץ, כל אותם משפרי הדיור שהם עיקר רובו של השוק? צריך להבין שגם הכבדת נטל המס על המשקיעים מתגלגלת בסופו של דבר על השוכרים שנאלצים לשלם מדי חודש יותר כסף על מגורים באותה הדירה.

"בהקשר של נתוני הלמ"ס שפורסמו לא מעבר ובהם צוינה ירידה במחירי הדירות בחודשים אוקטובר -דצמבר 2016 יש לשים לב כי נתוני הלמ"ס כוללים דירות שנמכרו במחיר למשתכן, למחוסרי דיור, בסבסוד של המדינה, כלומר מדובר לצערי בעיוות של הנתונים ולא בנתונים המשקפים את המצב האמיתי בשוק שלא בפרויקטים של מחיר למשתכן, שלצערי בהם המחירים עלו גם בנובמבר וגם בדצמבר בכאחוז וחצי בפרויקטים אותם החברה משווקת ."כאשר המדינה מסבסדת כאמור לזכאי משרד השיכון אלפי יח״ד במחירי קרקע בהם ההנחות מגיעות בממוצע לכ- 200 אלף ש"ח לעומת מחיר דירה חדשה שלא במחיר למשתכן שבאותו אזור ודירות אלו נלקחות בחשבון ולא נמדדות בנפרד מהמדד הכללי של הדיור, אז כמובן שתהיה ירידה במחיר הדיור, אבל בפועל מרבית הדירות החדשות בשוק מיועדים למשפרי דיור שאינם זכאים לרכוש דירה במסגרת התוכנית ולאור התמעטות הפרויקטים בשוק כי המדינה מוציאה את כל המלאי שלה רק למחוסרי דיור בשנה האחרונה, המחיר כאמור עולה.

כדי לעשות מדידה הוגנת ואמתית יש למדוד את התייקרות הדירות במדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ללא מחיר למשתכן המיועד רק ל 25/20 אחוז מהשוק בישראל. גם הפרסומים השונים המעידים שנמכרו פחות דירות באזורים מסויימים לעומת שנה קודמת אינם מעידים מהומה אלא על פחות התחלות בנייה ופחות פרויקטים לשיווק באותם האזורים לצערי".

אז מה הפיתרון?
"לומר את האמת לאנשים. תהליך הורדת מחירים לא יקרה לא היום ולא מחר זה תהליך ארוך שבו נדרשת סבלנות ואורך רוח. צריך להבין כי הורדה מהירה של מחירי הדיור מסכנת את הבנקים ואת הציבור הכללי שלקח הלוואות בצורת משכנתאות כדי לממן את הרכישות. צריך להכין תוכנית חומש עם מענה אמיתי בהיצע גם לביקושים וגם לנושא משפרי הדיור בו יאמרו לציבור כי המטרה היא הורדה לדוגמה של 10 אחוז במחירי הדיור בחמש שנים הקרובות או כל יעד ריאלי אחר אותו יקבעו. תוכנית כזו תביא וודאות ללקוחות, לקונים הפוטנציאלים למוכרי הדירות לבנקים וכל מי שקשור לענף הנדל"ן .יש צורך אמיתי בחיזוק ההתחדשות העירונית בעיקר לצורך הצלת חיים (רעידות אדמה, טילים) יכול להביא למלאי של כמיליון דירות חדשות בעשור הקרוב. סיוע ועזרה למחוסרי הדיור וחיזוק הדיור הציבורי, וטיפול מקיף בענף הביצוע הקורס, כאמור, רק בדרך זו אפשר יהיה לדבר על הורדת מחירים אמתית ונכונה של דירות בישראל" .

השארת תגובה