מסתמן: תיקוני חקיקה ישפיעו על שוק הדירות

בית משפט פטיש
בית משפט פטיש

לאחרונה פורסם פרק מיסוי המקרקעין בתזכיר חוק ההסדרים לשנות התקציב 2021 -2022. מנוסח התזכיר עולה כי תכלית תיקון החוק היא לתקן עיוותי מס קיימים בתחום הדיור ולגרום להגדלת היצע הדיור.

האם אכן מדובר בתיקון של עיוותי מס או שמדובר בהקשחת עמדות של הרשות שכל תכליתן  הגדלת הכנסות המדינה ממיסים?

האם התיקונים המוצעים יובילו בסופו של יום לפתרון המיוחל של הגדלת היצע הדירות למגורים והורדת מחירי הדירות בשוק או שמדובר בהפרחת רעיוניות חדשים שבדומה לקודמיהם דינם להיכשל (מס דירה שלישית, העלאת שיעור מס רכישה לדירות להשקעה ועוד) כך שבסופו של יום מדובר בנטל מס נוסף שיפול על כתפי המשקיעים?

את התשובות לשאלות נוכל מן הסתם לדעת רק בחלוף מספר שנים ממועד תיקון החוק, עם זאת, כבר כיום כדאי וחשוב לדעת כיצד הולכים להשפיע תיקוני החקיקה המוצעים על מוכרים ורוכשים שמבקשים להשקיע בדירות מגורים?

קיצור התקופה המאפשרת מכירה או רכישה של דירה חלופית

בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה המאפשרת למשפרי דיור, לרכוש דירה חליפית לדירתם היחידה ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה וככל שמדובר במוכרי דירות, להיחשב כמוכרי דירה יחידה לעניין הפטור ממס שבח ובתנאי שיעמדו בתקופות הקבועות בחוק.

התקופה שנקבעה בחוק עברה מספר שינויים. עד ליום 6.7.2021 , הייתה בתוקף הוראת שעה שקבעה כי התקופה היא 18 חודשים , הוראת השעה הסתיימה לפני מספר חודשים ועם סיומה התקופה הייתה אמורה להשתנות ל-24 חודשים כתקופת קבע.

אך כידוע בתחום חקיקת המס אין רגע דל, וכעת במסגרת חקיקה זו מבקשת רשות המיסים לקצר את התקופה ל-12 חודשים בלבד (חלף 24 חודשים שהיו אמורים להוות תקופת קבע).

לטענת רשות המיסים, מתן האפשרות ליהנות מהטבות המיסוי לדירה יחידה תוך החזקה בשתי הדירות לתקופה ממושכת מתמרצת את משפרי הדיור להמתין לעליית מחירי הדיור לפני שמוכרים את דירתם הישנה. דבר זה מביא למלאי גדול של "דירות בהמתנה", מקטין את היצע הדירות הזמינות בשוק ומביא לעליית מחירי הדירות.

מאחר והתיקון לחוק מהווה חקיקה עם תחולה רטרואקטיבית הפוגעת באינטרס הסתמכות מוכר של הנישומים, התיקון יכנס לתוקף רק ממועד אישור החוק או לאחריו ולכן בפני כל מוכר או רוכש של דירה חליפית שביצע עסקה לפני מועד התחילה, יעמוד פרק הזמן של 24 חודשים ולא 12 חודשים כפי שדורש התיקון לחוק. קיצור התקופה ל-12 חודשים יחול לגבי עסקאות שיבוצעו לאחר יום התחילה.

הגבלת הזכאות לחישוב לינארי מוטב

במסגרת רפורמה שבוצעה לפני מספר שנים במס שבח, בוטל הפטור ממס שבח שהיה קיים, במקרה של מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים. בין היתר, נקבע במסגרת התיקון כי מוכר המחזיק בכמה דירות מגורים מזכות ישלם מס שבח לפי חישוב ליניארי מוטב.

חישוב לינארי מוטב משמעותו היא כי במכירת דירת מגורים מזכה, המוכר ישלם מס שבח בשיעור מלא רק על השבח שנצבר מיום 1.1.14 ואילך, למעשה, כל השבח שנצבר עד ליום 1.1.14 יהיה פטור ממס שבח.

החוק במתכונתו הקיימת, לא הגביל את החישוב הלינארי המוטב רק על מכירת דירת מגורים, לכן גם מי שבמועד התיקון היה בעלים של קרקע, יכול היה ליהנות מחישוב לינארי מוטב במועד המכירה ובלבד שבנה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה.

הצעת החוק היא לבטל את ההטבה לבעלי קרקעות ובהתאם מבקשת רשות המיסים לקבוע שמוכר דירת מגורים מזכה לא יוכל להנות מחישוב לינארי מוטב, אם במועד הרכישה של המקרקעין לא הייתה בנויה עליהם דירת מגורים (האמור רלוונטי רק לקרקע שנרכשה לפני שנת 2014).

יחד עם זאת, ובשל הרצון לעודד בניית דירות על קרקע פנויה ובכדי לאפשר לבעלים של קרקעות אשר הייתה להם ציפייה ליהנות מחישוב לינארי מוטב להנות מהטבה זו (עקרון ההסתמכות), מוצע כי בעל קרקע שיוציא היתר בנייה לשם בניית דירת מגורים עד ליום 31.12.2024 יוכל להנות מחישוב לינארי מוטב בעת מכירת דירת המגורים.

מאחר וביטול הזכאות לחישוב לינארי מוטב יכול להוביל להגדלה משמעותית של חבות מס השבח, טוב יעשו בעלי הקרקעות אם יפעלו להוציא היתרים לבניית דירת מגורים עד ליום 31.12.2024 כך שבבחינת מערך כדאיות העסקה, יתנו את הדעת לשיקולי המיסוי שבמקרה זה יכולים להיות מאד משמעותיים.

חובת דיווח על הכנסות פטורות משכר דירה למגורים

בהתאם לדין הקיים כיום , אדם שהשכיר דירה או מספר דירות למגורים וגובה ההכנסות משכר דירה אינו עולה על 5,070 ש"ח לחודש, יהיה פטור מתשלום מס הכנסה על הכנסה זו ופטור מהגשת דוח שנתי לרשויות המס רק בשל הכנסה זו (האמור לא יחול כאשר מדובר בהכנסה המגיעה כדי עסק).

במסגרת התיקון לחוק , יידרשו בעלי דירות הפטורים ממס על הכנסות מדמי השכירות להגיש הצהרה/ דיווח למנהל רשות המיסים עד ליום 30 לאפריל של שנת המס העוקבת. הדוח שיוגש יידרש להציג פרטים לגבי הדירות שהושכרו, וסכום דמי השכירות ששולמו להם.

לטענת רשות המיסים החלת חובת דיווח תקשה על המשך העלמת המס, שכן בעלי הכנסה משכר דירה יימנעו מהצהרה כוזבת לרשויות המס בדבר גובה הכנסותיהם ממקור זה.

בכדי שלא להטיל נטל בירוקרטי כבד על אותם משכירים, מוצע לקבוע שמשכירי הדירות לא יחויבו בהגשת דוח שנתי מלא על כלל הכנסותיהם, אלא רק בהצהרה אשר מפורטים בה הפרטים הדרושים.

*הכותבת, עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני מתמחה במיסוי אזרחי, בעלת משרד עצמאי וניסיון של 25 שנה.

השארת תגובה