כאן בונים מחדש: מהו פרויקט פינוי בינוי ומה חשוב לקחת בחשבון?

תמונה: Shutterstock
תמונה: Shutterstock

התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38 הם עוד צירופים שלא תמיד מובנים למי שאינו נמצא עמוק בתוך תחום הנדל"ן. אם גם אתם נמנים מביניהם, לפניכם מדריך קצר על פרוייקט פינוי בינוי הפופולרי

עומר רגב

לפרויקטים של נדל"ן נלווים לא מעט מונחים מקצועיים שאינם תמיד ברורים לאדם מן היישוב. אחד מהם הוא פינוי בינוי התורם רבות לתהליך ההתחדשות העירונית וצובר תאוצה בפרט בשנים האחרונות. מה כדאי לדעת עליו? לפניכם מדריך פינוי בינוי קצר שיסייע לכם להבין מהו סוג זה של פרוייקט, מה חשוב לקחת בחשבון ובנוסף, יספק לכם כמה טיפים מוצלחים להתנהלות נכונה ובטוחה בו. שנתחיל?

פינוי בינוי – מה צריך לדעת?

התחדשות עירונית היא מגמה שבאה לטייב את איכות הדיור בערים בנויות ובמסגרתה, ישנם לא מעט פרויקטים שונים שניתן לתכנן כדי לעשות זאת – תכנון פארקים, מבני ציבור, שטחי מסחר וגם טיוב של מבני מגורים ישנים. פרויקטים של פינוי בינוי הם כאלו הנעשים במסגרת התחדשות עירונית ובהם הורסים למעשה מתחמים של בניינים ישנים ובמקומם, בונים בניינים חדשים.

בשלב הראשון, נבדיל בין 3 סוגים שונים של פרויקטים אשר בכולם קיים אלמנט של הרס הקיים ובניית חדש:

  • תמ"א 38/2 – פרויקטים של תמ"א 38/2 כוללים הריסה ובנייה מחדש של בניין כך שהבניין החדש ייבנה בתקן כנגד רעידות אדמה ויכיל ממ"ד. בפרויקט מסוג זה מדובר בבניין יחיד, בלי דרישה למינימום דירות קיימות. פרויקט מסוג זה אינו נקרא על הנייר פינוי בינוי כלל. בפרויקטים אלו – תהליך הרישוי קצר יותר והתמורה ליזם ולדיירים מוגבלת.
  • פינוי בינוי – פרויקטים מסוג זה מכסים מתחם של בניינים הכוללים לפחות 24 יחידות דיור. כאן, קודם מתבצע הפינוי – הרס הבניינים הקיימים – ורק לאחר מכן מתבצע הבינוי של המבנה החדש, שיחליף את המבנים הישנים.
  • בינוי פינוי – בפרויקטים אלו המבנה החדש אינו יושב בדיוק באותו המיקום כמו המבנים הישנים אלא כולל לפחות חלק אחד המתפרס על שטח נוסף צמוד למבנים. כאן, הפרויקט מתחיל בבניית המבנה החדש (כולו או בחלקו) ורק אז הדיירים הקיימים עוברים ישירות למבנה החדש והיזם יכול להמשיך בהרס המבנים הקיימים והשלמת הבנייה.

מסלולי פינוי בינוי

המדינה הגדירה שני מסלולים שבהם יכולים הפרויקטים של פינוי בינוי להתנהל: מסלול רשויות מקומיות ומסלול רישוי. ההבדל העיקרי בין השניים הוא מי היה יוזם הפרויקט. במידה והיוזמה מגיעה מהמועצה המקומית, הליכי הרישוי יהיו לרוב פשוטים במעט והפרויקט יכלול תקצוב ממשלתי לתכנון וניהול הפרויקט. במסלול רישוי – יוזם הפרויקט הם הדיירים עצמם או יזם פרטי.

ההטבות הניתנות במסגרת שני המסלולים דומות: הדיירים נהנים מפטור ממס שבח, היטל השבחה ומס רכישה על הדירות שאותן קיבלו הדיירים הקיימים בתמורה – מיסים והיטלים אלו משולמים על-ידי היזם. בנוסף, זוכים הדיירים לפטור מתשלום מע"מ על שירותי הבנייה ולעיתים גם בהנחה בארנונה לכמה שנים. היזמים מצידם מקבלים תוספת נכבדת של דירות ללא צורך תשלום על הקרקע עצמה. בפרויקטים של פינוי בינוי היחס המקובל הוא בניית 3 דירות על כל דירה קיימת. הדיירים הקיימים מקבלים כל אחד דירה חלופית במבנה החדש והיזם מקבל עוד 2 דירות (לפחות) שאותן הוא יכול למכור בשוק החופשי.

חוק פינוי בינוי

הרעיון לביצוע פרויקטים מסוג זה קיים כבר משנות ה-60 אולם בתחילה יישומו היה מסורבל ודרש, לדוגמה, הסכמה מצד 100% מהדיירים. בשנת 2006 נחקק חוק פינוי (פיצויים) תשס"ו 2006 לפיו נקבע כי דרושה הסכמת 80% מהדיירים, מה התמורה שיקבלו הדיירים בפרויקט שכזה וכיצד ניתן להתמודד עם דיירים סרבנים.

על פי החוק, הדיירים יפונו מהדירה הקיימת כאשר עלויות המעבר והשכרת דירה לתקופת הבנייה תהיינה על חשבון היזם. לאחר תום הבנייה, יקבלו לידיהם הדיירים דירה במתחם החדש בשווי הגבוה יותר משווי דירתם הישנה. במקרים רבים, הדירה החדשה תהיה גדולה יותר ותכלול מחסן, מרפסת, ממ"ד וחניה אחת או יותר. בנוסף, יהנו הדיירים מפיתוח סביבתי נלווה דוגמת שטחים ציבוריים ושטחי מסחר ושירותים. גם הבניה החדשה העומדת בתקנים מחמירים מבטיחה כי שווי הדירה החליפית יהיה גבוה בהרבה מהדירה הקודמת – לעיתים אף פי שניים ויותר.

החוק גם קובע כי דייר סרבן ללא סיבה מוצדקת יישא בנזקים ליזם ולשאר הדיירים עקב סרבנותו.

תהליך פינוי בינוי

התהליך מתחיל בהגדרת המתחם ככזה המיועד לפרויקט פינוי בינוי במסלול הרשויות ובמידה ומדובר ביזם – יתחיל תהליך החתמת הדיירים הקיימים על הסכמתם לפרויקט. לפני שהפרויקט יוכל לצאת לדרך יש לעמוד בתנאים הבאים:

  • הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות
  • שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן
  • אישור בניית רב קומות בהיקף של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקיימות
  • הכרה של הרשויות במתחם כמתחם לפינוי בינוי
  • היערכות כלכלית של היזם

התנגדויות תמיד יהיו וזהו השלב שרצוי שבו הן יטופלו. בשלב הבא מומלץ שהדיירים יבחרו נציגים מטעמם לפקח על נושאים שונים: עו"ד, שמאי, ייעוץ הנדסי ואדריכלי. כיוון שיתכן וקיים ניגוד אינטרסים בין היזם לדיירים, כדאי ללוות את הפרויקט בבעלי מקצוע מטעם הדיירים בנוסף לאלו הקיימים מטעמו של היזם. כמו כן, יש לבחור ייצוג מטעם הדיירים לניהול המו"מ מול היזם.

השלב הבא הוא בחירת היזם – חשוב להקפיד על יזם בעל גב כלכלי איתן, ידע וניסיון עם פרויקטים דומים ובחינת פרויקטים אותם ביצע בעבר מבחינת טיב הביצוע, משך הפרויקט ויכולתו של היזם להשיג את האישורים ולהתנהל מול הרשויות.

שלב חתימת החוזים – טיפים

בשלב חתימת החוזים מול היזם יש להקפיד על ליווי של עו"ד מטעם הדיירים. הדבר יבטיח כי החוזים יכללו גם כיסוי והתחייבות להעמיד ערבויות לדיירים: ערבות למקרה שבו הדירה החדשה לא תיבנה מכל סיבה שהיא, ערבות לתשלום שכר הדירה לתקופה הבנייה והתחייבות לרכישת ביטוח מלווה לפרויקט.

בפרויקט פינוי בינוי הדיירים מרוויחים: תמורת דירה ישנה הם מקבלים דירה חדשה, ממוגנת ובטוחה הרבה יותר. סטנדרט הבנייה יהיה גבוה ומחמיר יותר והם ייהנו לא רק מאיכות בנייה ודיור משופרים אלא גם בפיתוח סביבתי המתלווה לפרויקטים מסוג זה. ערך הדירות החליפיות שיקבלו יהיה גבוה בהרבה מערך הדירות שהיו ברשותם – וכל זה ללא השקעה כספית מצידם.

השארת תגובה