הפתרון למשבר הדיור: התחדשות עירונית בפריפריה

עומרי גלילי , צילום – שרון פאיס
עומרי גלילי , צילום – שרון פאיס
לחץ נפשי, חרדה? זו הכתובת בשבילך

התוכנית האחרונה של עיריית אילת לתמרץ יזמים בעזרת בנייה על שטחי ציבור ומרכזים מסחריים ישנים, עוררה עניין רב בשוק הנדל"ן. מדינת ישראל נקלעה למשבר דיור חמור, והנה אולי הפתרון הוא התחדשות עירונית בערי הפריפריה.

הבעיה הגדולה של מחירי הדיור שהחלו לזנק בשנת 2007 לא השתנתה, גם אם התמתנה, הכיוון של מחירי הדירות נותר כלפי מעלה. בסך הכל מחירי הדיור עלו פי שניים ובמקומות מסוימים אפילו פי שלושה ויותר בתוך 13 שנים. ידם של זוגות צעירים, גם כאלה שמשתכרים היטב, אינה משגת את ההון העצמי המינימאלי בכדי לרכוש דירה באזורי הביקוש במרכז הארץ וללא עזרה מההורים (חיים או מתים) קשה עד בלתי אפשרי להגיע להון העצמי הנדרש לפי בנק ישראל לרכישת דירה סבירה בין גדרה לחדרה.

מרבית התוכניות להתחדשות עירונית ממוקמות במרכז הארץ וכך הפריפריה הולכת ונחלשת. התוצאה העגומה היא שהפערים הסוציו-אקונומיים בין המרכז לפריפריה הולכים וגדלים. היעדר תשתיות תחבורה ומקומות עבודה בפריפריה מגבירים את הביקושים במרכז הארץ ותומכים בהמשך עליית מחירים.

מבחינת היזמים, אין להם היום כדאיות כלכלית להשתתף בפרויקט התחדשות בפריפריה מפני שהתמורה המתקבלת במסלולים של תמ"א 38/1/2 היא תמורה עם זכויות בניה מעטות, אשר לא מכסות את עלות הפרויקט במקרה של מכירת דירות בפריפריה. לכן נדרש לחשוב על פתרונות שיתאימו לערכי הקרקע בפריפריה כמו למשל שינוי ייעוד – קבלת זכויות בניה למגורים בקרקעות שבהן יש מבני ציבור רעועים (מרכזי קניות ישנים, גני שעשועים, מרכזי חינוך וספורט וכולי) והיזמים גם ישפרו את מבני הציבור לטובת הכלל וגם יקבלו תמריץ לבניה.

קרקעות אלו צריכות להינתן בהנחה משמעותית ליזמים שבתמורה יפתחו את העיר עם מבנים חדשים, ויתרמו למעבר של אוכלוסייה במצב סוציו-אוקונומי גבוה לעיר ואפילו תנועה של אוכלוסייה מהמרכז לפריפריה.

כדי לפתור את בעיית משבר הדיור במדינה צריך לפעול במספר דרכים כיוון שהמשבר רק הולך ומחריף בעקבות הגידול הנמשך ועקבי באוכלוסייה. בעוד 30 שנה צפויים לחיות כאן למעלה מ-20 מיליון תושבים ולכן יש צורך בבנייה של כ-60 אלף יחידות דיור בממוצע בשנה בשנים הקרובות. זה לא קורה ולכן נדרשת חשיבה יצירתית במרכזה שילוב המגזר העסקי – יזמים פרטיים שיהיה להם תמריץ לבנות בפריפריה.

שיתוף פעולה של רשויות מקומיות בפריפריה ביחד עם רשות מקרקעי ישראל ועם משרד הפנים, יכול לייצר מנגנון של ניצול מיטבי של הקרקעות, גם כאלה שכבר יש עליהן מבנים ישנים ורעועים. מתן זכויות חדשות ונרחבות לדירות למגורים תוביל לשיווק מהיר ויעיל של קרקעות שיסייע לרשויות המקומיות בפריפריה לשפץ מבנים ישנים ולכלל האוכלוסייה להגדיל את מאגר הדירות הזמינות למגורים.

הכותב הינו מנכ"ל משותף YG השקעות

השארת תגובה