קונים דירה? מה חשוב לדעת? – כללי הזהב לרוכש

קניית דירה היא אחת מבין ההחלטות הגדולות ביותר שתבצעו במהלך חייכם, אם לא הגדולה מכולן. הליך קניית דירה הוא מורכב ולא פעם כרוך בסיכונים, במידה ולא מלווה אותו עורך דין המתמחה ומנוסה בתחום. על מנת שהעסקה תצלח, מתחילתה ועד סופה מומלץ גם להקפיד לקיים את חמשת הכללים הבאים

רכישת דירה
רכישת דירה
כל מה שאתה זקוק לו באינטרנט

סוף סוף לאחר חיפושים רבים מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם ובמחיר שהקצבתם? זו אכן בשורה משמחת ומרגשת. אולם, רגע לפני שאתם רצים לחתום על חוזה לרכישת דירת החלומות שלכם, עליכם לנהוג באחריות ולהפעיל שיקול דעת. סביר להניח שזו העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שתבצעו בשנים הקרובות, ולכן עליכם לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הרלוונטיות. בעזרת הכללים הבאים תהיו סמוכים ובטוחים כי אינכם קונים 'חתול בשק', אלא מודעים לכל הפרטים והנתונים הנדרשים לעסקה זו.

5 כללי זהב לפני רכישת דירה

הבדיקות הנכונות יעזרו לכם להעריך את מידת הכדאיות הפיננסית של העסקה, על כל הסיכונים הכרוכים בה, לרבות חשיפה לסיכונים משפטיים, הנדסיים, תכנוניים וכלכליים. בעזרת בדיקות מעמיקות, אשר הינן בגדר חובה, תוכלו לקדם באופן יעיל ובטוח את המשא ומתן על קניית הדירה ואף להכניס תנאים מסוימים למסמך חוזה הרכישה אשר יקלו על יישום השלבים השונים של העסקה, עד לסיומה המוצלח.

בדיקה של הדירה

  • בדיקה פיזית – כאשר קונים נכס רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בו. כדי לבחון את מצבו של הנכס לעומק, ולפיכך מומלץ לבקר בו לפחות פעמיים שלוש (ובשעות שונות של היום), כדי להתרשם ממנו. לעיתים, בביקור הראשון לא שמים לב לכל הפרטים החשובים, בייחוד כאשר יש את התלהבות הראשונית מהנכס. בעת הביקורים אל תתביישו לשאול את המוכרים שאלות; למשל: איזה בעיות יש בדירה, האם כל מערכותיה ומתקניה עובדים ופועלים באופן תקין, האם ומתי לאחרונה הם ערכו שיפוץ, האם יש בדירה בעיות של רטיבויות, מה מצב הצנרת שלה שכנים בעייתיים, וכיו"ב). הקפידו לבדוק לעומק את מצבה של הדירה, מכל הכיוונים וההיבטים הפיזיים.
  • בדיקה קניינית – כדאי מאוד לבדוק את הזכויות הקנייניות בדירה כאשר הדרך הטובה לעשות זאת היא על ידי הנפקת נסח טאבו (ניתן להזמינו אונליין באופן פשוט ותוך דקות ספורות באתר הממשלתי של לשכת רישום המקרקעין, בעלות של 15 ₪). נסח הטאבו הוא מעין 'תעודת זהות' של הדירה, הכולל את כל הפרטים הקנייניים החיוניים לגבי הדירה המיועדת לרכישה. בדיקה זו מאפשרת לכם לראות האם הדירה רשומה אכן בטאבו וכיצד (זכויות בעלות, או חכירה?), האם המוכרים הם הבעלים של הדירה, האם הדירה משועבדת לבנק למשכנתאות, האם יש רישום של הערות ו/או מגבלות אחרות למיניהן (כגון: עיקולים, חוב מסים, וכו') הנוגעות לה, ובכלל זאת: הערות, צווים, הגבלות ושעבודים אשר צריכים להדליק אצלכם נורה אדומה ולחייב בדיקות ספציפיות ומעמיקות יותר. ולא למותר לציין, כי כדאי לבחון את הנושא הזה בקפידה ולעומק, כלומר, להיוועץ כבר בשלב הראשוני בעורך דין מקרקעין מטעמכם, כזה שאתם סומכים עליו.
  • זהות המוכרים – שימו לב! הקפידו לבדוק כי המוכרים הם אכן הבעלים הרשומים של הדירה על מנת להימנע חלילה ממקרים של עוקץ נדל"ן. בשנים האחרונות, ניתן להיתקל בכל מיני נוכלים ורמאים המציגים את עצמם כבעלים של דירות כביכול, לפעמים תוך שימוש בתעודות זהות או מסמכים מזויפים. בסמוך לאחר חתימת החוזה הם נעלמים עם הכסף בכיס… ואתם נשארים בלי דירה.
  • בדק בית – בייחוד כאשר המדובר על נכסים כמו דירות ישנות, או דירות גג ובתים פרטיים, אל תוותרו על ביצוע של הליך בדק בית מקצועי באמצעות מהנדס בניין מוסמך, כדי שתוכלו להיות בטוחים שאתם מבצעים החלטה מושכלת טרם החתימה על החוזה. כמו כן, חשוב מאוד לבדוק שאין חריגות בניה, וכי ישנה התאמה פיזית מלאה בין הנכס בפועל לבין היתרי הבניה שלו (במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית) ובין הרישום בטאבו (תשריט בית משותף, וכו').

היתכנות כלכלית

רגע לפני שרוכשים את הדירה יש לחשוב ולהיערך גם לגבי הסוגיות הכלכליות הכרוכות עסקה, וזאת מכמה וכמה היבטים.

הראשון ביניהם הוא התקציב. הגדירו לעצמכם מראש מהו התקציב המדויק אשר עומד לרשותכם לצורך העסקה. כמו כן, אל תשכחו כי להליך של קניית דירה יש גם הוצאות נלוות מלבד המחיר של הנכס נטו, כמו למשל שכר טרחה של עורך דין קניית דירה, עלות של מס רכישה, אגרות רישום בטאבו, עלויות נלוות להעמדת הלוואת דיור (משכנתא), תשלום לאנשי מקצוע מוסמכים (שמאי מקרקעין, מודד מוסמך, אדריכל, עמלת תיווך, מהנדס ובדק בית, ועוד), עלויות בגין הובלה ואריזה, עלויות פירוק והרכבת רהיטים, עלויות של ניקיון, ריסוס, צביעה ושיפוצים בנכס החדש, הפסד של ימי עבודה, קניית ריהוט ומוצרי חשמל לבית החדש, ועוד. על מנת להבין טוב יותר את סדר הגודל של ההוצאה מומלץ להכין רישום מסודר (למשל: טבלת אקסל) מפורטת ומסודרת ואף לקחת לעצמכם מקדם ביטחון (עבור הוצאות בלתי צפויות).

מעבר לכך, עליכם גם לחשוב על מקורות המימון לעסקה, ובכללם: גודל ההון העצמי שלכם, מידת הצורך במימון חיצוני של הלוואה, אחוז המימון הנדרש, גובה ההחזר החודשי שבו תוכלו לעמוד, סוגיות של מסלולי הלוואה (ריביות), וכדומה.

היבטי מיסוי

תכנון מיסוי מקרקעין הוא דבר חשוב מעין כמותו. בדיקת שיעור מס הרכישה שאותו תידרשו לשלם עבור העסקה תעזור לכם לחשב מראש את סדר גודלו של התקציב שלכם ולהיערך בהתאם.

מדוע זה חשוב? מכיוון שחישוב סכום המס שאותו יהיה עליכם לשלם יעזור לכם לדעת כמה כסף להשאיר בצד עבור תשלום המיסים, על מנת שלא יחסרו לכם כספים כאשר תגיעו לשלב זה בעסקה. כמו כן, הביאו בחשבון כי אישורי התשלום הנם קריטיים לצורך השלמת העסקה בפועל, שכן זהו השלב האחרון בו נרשמות הזכויות במקרקעין משמם של המוכרים על השם שלכם, הקונים, בלשכת רישום המקרקעין (או במרשם הזכויות המתאים).

על פי רוב, המס שאותו יהיה עליכם לשלם בתור קונים הוא מס רכישה, הוא קבוע בהתאם למדרגות המס ובמקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מתשלום, או הנחה. את מס הרכישה יש לשלם לפי החוק תוך 60 יום מהחתימה. אם זו לא דירה יחידה שלכם, כדאי להיוועץ עם עורך דין המתמחה במיסוי כדי להבין האם וכיצד תוכלו להימנע מלשלם מס רכישה על דירה שנייה, או לחסוך במס.

היבטי המיסוי הם חשובים גם מבחינת ההיבט של המוכרים, שכן על המוכרים להמציא לכם במסגרת העסקה שני סוגים של אישורי מסים: הראשון – אישור מס שבח; והשני – אישור עירייה בדבר היעדר חובות, כול להיטל השבחה. האישורים הללו נדרשים לצורך רישום הזכויות בנכס, ולפיכך שי לוודא שחוזה הרכישה כולל סעיפים המתייחסים להבטחת קבלתם, לרבות מנגנון של 'פיקדון מסים', למקרה שאיזה מהאישורים לא יתקבל עד לתאריך מסירת החזקה בדירה.

אל תחתמו על זיכרון דברים

נציין, כי זיכרון דברים לדירה הוא בגדר מסמך משפטי מחייב, לכל עניין ודבר. אנשים רבים חותמים עליו במסמך מקדמי, לאחר סיום שלב ניהול משא ומתן עם מוכרי הדירה.

במסגרת מסמך זיכרון דברים נהוג להעלות על הנייר את כל ההסכמות הראשוניות אשר שני הצדדים גיבשו ביניהם בתהליך המשא ומתן, לרבות הכתובת ופרטים של הדירה, פרטים מזהים של שני הצדדים, המחיר המוסכם עבור הדירה, מועדי תשלומים, מועד מסירת החזקה, וכדומה.

נדגיש, כי מומלץ מאוד שלא לחתום על זיכרון דברים ו/או על שום מסמך משפטי אחר מחייב, ללא היוועצות עם עורך דין שמבין בנושא ובקיא בתחום המקרקעין. יצוין, כי חתימה על זיכרון דברים אינה שלב הכרחי בעסקת רכישה של דירה כלל ועיקר. מה גם שהיא קושרת אתכם מבחינה חוזית והפרת החוזה עלולה לעלות לכם בהמשך ביוקר, במיוחד אם עשיתם זאת לפני שדאגתם לבדוק את הדירה לעומק, קרי – שלב הבדיקות המקדמיות החיוניות.

ליווי של עורך דין לקניית דירה לאורך העסקה

כאמור, עסקת נדל"ן זו אחת העסקאות הגדולות שתבצעו בחייכם. לכן, מומלץ שלכל אורך הדרך ילווה אתכם עורך דין מקצועי, אמין ומנוסה, המתמחה באופן ספציפי בעסקאות מקרקעין ובמיסוי.

עמית ורד מסביר כי עורך דין לקניית דירה הפועל מטעמכם יבצע עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות הנחוצות וישים דגש רב על ההיבטים המשפטיים והנלווים שאותם יש לתת עליהם את הדעת. באמצעות שירותיו המקצועיים של עורך דין תוכלו לדעת מאיזה מלכודות יש להיזהר, וכך למזער את מכלול הסיכונים הקיימים בעסקת קניית דירה ולדעת שיש מי שדואג כיאות לכל האינטרסים שלכם, לכל אורך הדרך, מהשלב הראשוני ועד לסיום העסקה ברישום הזכויות בדירה על שמכם.

חשוב שלעורך הדין יהיה ניסיון מעשי עשיר בתחום של ליווי עסקאות מקרקעין והיבטי המיסוי הכרוכים, על מנת שהוא יוכל לספק לכם את הייעוץ המשפטי המקצועי, הטוב והמקיף ביותר ויעזור לכם להגיע להחלטות הנכונות, גם לפני חתימת החוזה וגם במהלך יישום העסקה.

השארת תגובה