היטל השבחה: זו לא גזרה משמים – ללא השתדלות אין הפחתה

כ- 70% מהאנשים מוותרים על זכותם לערער על היטל השבחה מהחשש להתעמת עם גוף ציבורי הנתפס כבלתי מנוצח. אפשר להפחית את החיוב בעשרות אחוזים ואף לבטלו. נדרשת ההשתדלות. יש לבדוק ולא לותר מראש

קרית צאנז טבריה, צילום משה גולדשטיין
קרית צאנז טבריה, צילום משה גולדשטיין
עכשיו באשדוד: דירה החל מ-1.100.000 ש"ח

מניסיון של 20 שנה, הכולל התמודדות עם אין ספור תיקי היטל השבחה, כמי שניהל את האגף להיטל בעיר ראשון לציון וככאלו שנהלו מאבקים רבים לטובת הפחתת היטל השבחה וביטולו עבור אנשים פרטיים וחברות ניתן לקבוע בברור כי במקרים רבים ניתן להפחית את דרישות תשלום היטל ההשבחה בעשרות אחוזים ואף לבטלם לחלוטין. למרות זאת, מתוך החשש להתעמת עם גוף ציבורי הנתפס כעצום וחסר מעצורים כ- 70% מהאנשים מוותרים על זכותם לערער על שומות היטל השבחה ויוצא, לכאורה, שמי שלא מערר "מכסה" את גרעון העירייה הנובע מהצלחת אלו שערערו.

"היטל השבחה" הוא מס הנדרש מבעלי זכויות בנכס ע"י העירייה. במרבית המקרים ההיטל נדרש בעקבות מכר או הגשת היתר בנייה. במכר תשלום היטל ההשבחה הינו תנאי למתן אישור עירייה לרישום שמות הקונים בטאבו  ובבניה התשלום הינו תנאי לאישור היתר הבניה. במילים אחרות תשלום היטל ההשבחה או ככל וניתן מתן ערבויות לתשלומו הינו תנאי הכרחי להשלמת כל עסקת המכר וקבלת היתר בניה.

המקור החוקי לדרישה הינו הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965. המס נדרש בגין תרומת הפעילות התכנונית של העירייה לעליית שווי הנכס.

אומדן היטל השבחה

לדוגמא שווי בניין בגובה 3 קומות היה 1,000,000 שקלים.  בתכנית בניין עיר הותר להוסיף על גג הבניין שתי קומות נוספות. בהנחה ובעקבות התוכנית החדשה שווי השוק של הבניין עלה ל- 1,500,000 שקלים. אזי תוספת השווי הנובעת מהפעולה התכנונית של העירייה הינה 500,000 שקלים והיטל ההשבחה יעמוד על 250,000 שקלים.   סכום היטל ההשבחה מחושב ליום אישור התוכנית ומוצמד למדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן (הנמוך מבניהם) עד למועד המימוש בו נדרש התשלום. לרוב, מועד דרישת התשלום מתייחס  למועד מכירת הנכס או אישור היתר בניה.

שמאי מקרקעין -היטל השבחה

גובה דרישת התשלום אותה שולחת העירייה נקבע ע"י שמאי מקרקעין מטעמה והסכומים הנדרשים נעים בין עשרות אלפי שקלים לסכומים עצומים של מיליוני שקלים. לסכומים גבוהים אלו משקל מכריע על הרווח של בעל הנכס וכדאיות העסקה.

דרכי הערר על שומות היטל השבחה מגוונות ויש להתאימן באופן פרטני למקרה. האפשרויות כוללות פניה לוועדה המקומית בבקשה מנומקת לתיקון שומת היטל השבחה או בבקשה לפטור מתשלום היטל השבחה, מסלול  "שמאי מכריע" ומסלול בפני וועדת ערר לענייני פיצויים והיטל השבחה. הליך הערר הנפוץ ביותר הינו במסלול של שמאי מכריע, בהליך זה מתקבלות החלטות מהירות יותר בהשוואה למסלול ועדת ערר והעלות ההליך לנישום זולה יותר.

"בחירת המסלול" הוא השלב הראשון בו הנישום צריך לקבל החלטה. בחירת מסלול לא נכון עלול להוביל לדחייה גם במקרים שקיים קייס חזק להפחתה. תפקידו של שמאי מקרקעין להמליץ בפני הלקוח על המסלול המיטבי בהקשר לעניינו וכאן הניסיון והידע הינם קריטיים.

היטל השבחה דוגמאות

לדוגמא עבור לקוח אשר ירש ומכר קוטג' וקיבל היטל השבחה בסף כ- 130,000 שקלים בחרנו במסלול "תיקון שומה". תוך כשבועיים דרישת התשלום תוקנה ל- 40,000 שקלים (הפחתה של כ- 70%). עבור חברה קבלנית  אשר קיבלה שומת היטל השבחה בסך 3,700,000 שקלים, בעקבות הגשת בקשה להיתר בנייה למבנה מסחרי, נבחר "מסלול שמאי מכריע". בסוף ההליך הופחתו 2,730,000 שקלים (הפחתה של  כ- 75% ).

לאור הניסיון שלנו אנו ממליצים לא לוותר מראש ומיד עם קבלת דרישת תשלום היטל השבחה, לפנות לשמאי מקרקעין המומחה בתחום היטל השבחה ובעל ניסיון מוכח שיבדוק אם יש סיכוי להקטנת סכום היטל השבחה וימליץ על המסלול המתאים.  זמן ההתלבטות להגשת ערר או בקשה למינוי שמאי מכריע מוגבל ל- 45 יום בלבד מהמועד בו התקבלה השומה אצל הנישום או עד שנה מהמועד הצגת לוח שומה.

תיקי היטל השבחה מורכבים ושונים זה מזה. כדי שצד ג' יוכל בהכרעתו להפחית את הסכום המקסימלי חובה להניח בפניו את כל מארג הטיעונים והתחשיבים הרלוונטיים המובילים לתוצאה המבוקשת. ככל שהטיעונים והתחשיבים יהיו משכנעים יותר ויוצגו בצורה המשכנעת ביותר הסיכוי להפחתת מקסימום היטל השבחה גבוה יותר.

חשוב לציין כי הגשת הערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה או הגשת ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים, אינה מעכבת את מימוש הזכויות בנכס. באם בתום ההליך תופחת או תבוטל  דרישת התשלום  ההפרש יוחזר לנישום.

נתקלנו במקרים בהם בעקבות ביצוע עסקת מכר התקבלה דרישת תשלום שהפתיעה לחלוטין את המוכר ההיטל הגבוה הנדרש ע"י העירייה שינה ואף ביטל לחלוטין את כדאיות העסקה אך מאחר וגובה הדרישה נודע לאחר ביצוע העסקה לא ניתן היה לתקן או לבטל את העסקה.

באמצעות קבלת מידע מוקדם והתנהלות מול הרשות עד קבלת סכום סופי לפני ביצוע ההעסקה ניתן יהיה לבצע עסקאות בוודאות מוחלטת ולהימנע מטעויות שתיקונן יקר ולעתים אף בלתי אפשרי.

הכותבים: רונן וגנר ועינת כרובי, שמאי המקרקעין ושותפים במשרד "וגנר- כרובי שמאי מקרקעין"

רונן וגנר, שמאי מקרקעין ומשפטן, שימש בעבר מנהל אגף היטל השבחה, תביעות פיצויים וירידת ערך, בעיריית ראשון לציון. הוא בעל וותק של 20 שנה בשמאות מקרקעין.

עינת כרובי, שמאית המקרקעין, מהנדסת ומוסמכת בלימודי משפט, שמשה בעבר כיועצת לתחום היטל השבחה ותביעות פיצויים לעיריית ראשון לציון, ובמשך 13 שנים בצעה שומות מקרקעין עבור רשות מקרקעי ישראל. היא בעלת וותק של למעלה 20 שנה בשמאות מקרקעין.

4 תגובות
  1. אכן יצא לי לבטל כליל חיובים קטנים כגדולים בהיטל השבחה. כי במקרקעין כמו מקרקעין- כל מקרה לגופו.
    ניצן גרינפלד שמאי מקרקעין

  2. עינת ורונן צוות מנצח 👏👏👏

  3. למה אין מספר איך אני יוצר קשר עם משרד וגנר כרוב?
    אני צריך להתייעץ איתם

  4. מנחם שלום,
    הטלפון במשרד 03-6126770
    נייד עינת 050-5324045
    נייד רונן 050-8521113

השארת תגובה