שעון היד נמצא לפתע על ידו של השכן

שאלתם? העו"ד משיב • והפעם: כשעורך הדין גילה שהדירה הנרכשת לא רשומה בטאבו, כששעון היד התגלה על ידו של אחר הטוען 'זה שלי על פי תקנות השוק'

נועם קוריס
נועם קוריס
הצטרפו עכשיו – וקבלו את העיתון היומי לתיבת המייל שלכם

שאלה: אני רוכש דירה מקבלן ונאמר לי שרישום הדירה לא נעשה מייד בטאבו אלא בחברה המשכנת, מהי חברה משכנת?

תשובה: חברה משכנת היא מטעם חברה הבונה את הבניין ומשכנת את הדיירים בו, בדרך כלל ניהול הרישום בשלב זה יעשה באמצעות משרד עורכי דין שישמש כחברה משכנת וזאת עד לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין (בטאבו), רישום הזכויות בדירות נעשה בדרך כלל במנהל מקרקעי ישראל וכן אצל החברה המשכנת. שעבוד (משכנתא) על דירה הרשומה בחברה משכנת נרשמת אך ורק ברשם המשכונות, שכן זכויות הדייר כל עוד הן רשומות בחברה המשכנת בלבד הינן זכויות חוזיות ולא זכויות קנייניות כפי שיהיו לאחר רישומן בטאבו.

שאלה: אני בתהליך רכישה של דירה מיד שנייה ועו"ד שלי טען בפניי שהמוכר מתעקש לכלול בחוזה סעיף לפיו עלי יהיה לשלם את היטל ההשבחה אם יהיה כזה, מהו היטל השבחה והאם המוכר יכול לדרוש זאת בהסכם?

תשובה: חופש החוזים מאפשר לצדדים לקבוע ביניהם את תנאי העסקה ביניהם, היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ולמרות שניתן לקבוע בחוזה מכר כי הקונה ישלם היטל זה – עדיין מדובר בהסדר פנימי בין הצדדים, אשר אינו מחייב את הוועדה המקומית אך מחייב את הצדדים לחוזה בינם לבין עצמם.

דוגמה: הוועדה המקומית אישרה תכנית בניין עיר, אשר מאפשרת לבתי מגורים באזור מסוים להוסיף חדר נוסף בגג המבנה. עצם העובדה שעתה ניתן להוסיף חדר נוסף, מעלה את שווי המקרקעין (גם המבנה עצמו נכלל בהגדרת 'מקרקעין'), ובכך הנכס בעצם מושבח. מכאן השם "היטל השבחה", ותשלום ההיטל הוא עבור ההשבחה שנעשתה.

שאלה: אני מעוניין לרכוש דירה להשקעה ועורך הדין שלי הסב את תשומת ליבי שהדירה אינה רשומה בטאבו, אלא כמושע, מה המשמעות של רישום זה?

תשובה: מושע הוא מושג מחוק הקרקעות העות'מאני של 1858 שהיה חלק מן המג'לה. המושג מקובל במדינת ישראל לתיאור בעלות משותפת על נכס מקרקעין על פי חוק המקרקעין. פירוש השם הוא "שותפות". שותפות כזו יכולה להיווצר כתוצאה מירושה, כאשר מספר יורשים ירשו יחד נכס שהיה בבעלות מוריש אחד, או מספר בעלי חלקות סמוכות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה. המשמעות היא שהרישום של הקרקע נעשה בצורת שותפים רבים על חלק בלתי מסוים בשטח, דבר המקשה על רישום שעבוד (משכנתא) ועל מימושה.

שאלה: לפני מספר חודשים איבדתי שעון מיוחד ולפני שבוע ראיתי שמישהו אחר עונד אותו. דרשתי ממנו שיחזיר לי את השעון אך הוא טען שהשעון שלו לפי 'תקנת השוק'. האם אני יכול לקבל את השעון שלי בחזרה ומה היא תקנת השוק?

תשובה: תקנת שוק היא הסדר משפטי המטפל בתוצאה של מכירת נכס על ידי מי שאינו בעליו. תקנת השוק מאפשרת לרוכש, אם מילא אחר תנאים מסוימים, למשל שרכש את השעון במהלך העסקים הרגיל ובתום לב מבלי שחשד ומבלי שהיה מצופה ממנו בנסיבות העניין לחשוד שהוא אינו של המוכר, לזכות בבעלות בשעון למרות הפגם בהעברה הקניינית. מקורו של המונח 'תקנת השוק' הוא במשפט העברי, אם כי שם משמעותו שונה במקצת. בהתאם, זכותך לתבוע את החזרת השעון ועל מי שמחזיק בשעון יהיה להוכיח שהוא רכש את השעון בתום לב, מבלי שהיה מצופה ממנו בנסיבות העניין לחשוד שמי שמכר לו את השעון אינו בעליו החוקי וכן שרכישת השעון נעשתה במהלך העסקים הרגיל.

שאלה: שכן שלי בבניין עובד כפקיד בסניף בנק שבו יש לי ולאחי חשבון בנק שמתנהל ושלקחנו בו הלוואה. באחד הימים אשתי שאלה את השכן על החשבון שלי ושל אחי והשכן סיפר לאשתי על ההלוואה שלקחנו. האם היה מותר לו לעשות זאת?

תשובה: חוק הבנקאות קובע שהבנק מחויב לסודיות המידע של לקוחותיו ונראה שהבנק הפר את חובתו אליך באמצעות אותו השכן. מידע בנקאי מוגן גם לפי חוק הגנת הפרטיות שקובע במקרים מסוימים גם פיצוי של עשרות אלפי שקלים על הפרת הזכות לפרטיות, גם אם לא נגרם שום נזק. אפילו שמדובר באשתך, עדיין אסור היה לבנק ולשכן למסור לה מידע אודות החשבון אלא אם כן אישרת לבנק לעשות כן.

שאלה: האם חוזה שכירות יכול להיעשות בעל פה ובלחיצת יד?

תשובה: בית משפט השלום בתל אביב קבע לאחרונה שמעצב הביגוד דוד ששון, ששכר נכס מסחרי ביפו ועזב אותו כעבור חודשיים, יפצה ב-45 אלף שקל את בעל המקום, שנאלץ לחפש שוכר חלופי. בית המשפט קבע שאף שבין הצדדים לא נחתם הסכם שכירות רשמי בשל ספירת העומר שחלה באותו זמן, יש להכיר בהסכם בעל פה שנכרת ביניהם.

הטיפ המשפטי ניתן לשלוח שאלות למדור במייל kurislaw@gmail.com או לפקס 077-7060059

השארת תגובה