קרן הנדל"ן של קופת העיר וחברה קדישא ת"א

קרן הצבי? קופת העיר וחברה קדישא תל אביב, השקיעו עשרות מיליוני שקלים בקרן מגוריט, שהתכנית שלה היא השקעה בנדל"ן. אלא שהעיתון הכלכלי "כלכליסט", מפרסם היום כתבה בה הועלו תהיות על הנכונות והכידאיות של הקרן.

קופת העיר
קופת העיר
עכשיו באשדוד: דירה החל מ-1.100.000 ש"ח

האם קופת העיר וחברה קדישא השקיעו בקרן נדל"ן עם תכנית אסטרטגיה בעייתית? הבוקר (ראשון) מפרסם עיתון 'כלכליסט' כתבת ענק על קרן הריט למגורים – מגוריט, קרן בה השקיעו 'קופת העיר' וחברה קדישא תל אביב.

קרן ריט, הינה גוף שמטרתו העיקרית הינה החזקה וניהול נדל"ן מניב לצרכי רווח כדי לאפשר למשקיעים פרטיים להשתתף באופן לא ישיר בפרויקטים מניבים. הקרן מחלקת כ-90% מרווחיה כדיבידנדים למשקיעים.

קרן מגוריט תפעל באופן דומה לקרנות ריט 1 וסלע שהחלו לפעול בישראל. על פי ההסכם שנחתם בין מגוריט לחברת הניהול ריט אינדקס, חברת הניהול תנהל את רוב פעולות הקרן בתמורה לדמי ניהול שנתיים בסך אחוז אחד משווי נכסי הקרן, זאת ללא כל קשר להכנסות מגוריט.

מדובר בדמי ניהול גבוהים. לשם השוואה, בריט 1 דמי הניהול עומדים על 0.6% ואילו בסלע דמי הניהול עומדים על 0.73%.

לפי התכנית האסטרטגית שפרסמה הקרן, מגוריט תרכוש מקבצי דיור בהיקף של 20 דירות ומעלה, כשלצדן נדל"ן מניב, כחנויות מסחר ובתי עסק בצמוד למגורים. הקרן תרכוש נכסים בפיזור גיאוגרפי רחב, הן בערי פריפריה כמו חדרה ובאר שבע והן בערי המרכז, כמו רעננה וראש העין.

הקרן מעריכה כי ביכולתה לרכוש את הנכסים בהנחה של 5 עד 10 אחוז, זאת בשל היקפי העסקאות. כמו כן, מדגישה הקרן כי בכוונתה לרכוש גם דירות על הנייר.

לפי מגוריט נכסים בשווי של 300 מיליון ₪ בשנה יניבו לה הכנסות של בין 12 ל-15 מיליון ₪. עם זאת, בעיתון 'כלכלסיט' טוענים שמדובר "בתכנית עסקית המבוססת על הנחות יסוד אופטימיות, אולי אף יתר על המידה".

כך למשל, אחת הנחות היסוד של תשקיף הרווחים מבוססת על תשואה שנתית של 4% עד 5%, כשהתשואה ברוטו על דירה בישראל עומדת על 3.5%. בנוסף, גם התשואה ברוטו צפויה להיות נמוכה יותר שכן החברה תעסיק אנשי תחזוקה וכספים. על כל זה צריך לגרוע את האחוז שתגבה חברת הניהול של קרן. כך שבסופו של דבר המשקיע יקבל לידו תשואה של 2% בשנה במקרה הטוב. כלומר, מנגנון הקרן לא יהיה בזבזני, ורכישות הנדל"ן של הקרן יוכיחו את עצמן.

בנוסף, בשונה ממשכיר דירה פרטי שצריך לשלם מס הכנסה בסך של עשרה אחוז משכירות הדירה, מחזיקי הקרן יצטרכו לשלם מס של 20% על הרווחים המבוססים על הכנסות משכר דירה.

כמו כן, בשונה ממשקיע שיכול למכור דירה להשקעה בכל עת שירצה, לקרן מגוריט אסור למכור דירות שהיא רוכשת במשך 20 שנה, תוצאה של פקודות מס הכנסת שחלה על הקרן בעקבות ההטבות לקרנות ריט בישראל – מס רכישה מופחת חצי אחוז במקום 8% ומס רווחי הון מופחת 20% במקום 25% .

בנוסף מעלים בעיתון שורה של שאלות על תחשיבי מנהלי הקרן. כמו, מדד מחירי הדיור שעלה ב-72% מאז 2007. נתון שקשה לראות אותו חוזר על עצמו, במיוחד עם הערכת הכלכלנים כי הריבית בעולם עשויה לעלות בקרוב.

גם הצפי לרכישת דירות בהנחה של עד עשרה אחוז בעייתי, היות ויש הלימה די ברורה בין ההיצע לביקוש בשוק הישראלי, כך שקשה לראות את הקרן רוכשת דירות במחירים זולים משמעותית ממחירי השוק.

כמו כן, רצון הקרן להשקיע בדירות על הנייר מסתמן, לכאורה, כי עניין לא רווחי עבור משקיעי הקרן. זאת משום, שמרגע הקנייה ועד רגע מסירת הדירה חולפות כ-4 עד 5 שנים בהן משקיעי הקרן צריכים לשלם דמי ניהול, הקרן ממשיכה לרשום הוצאות, אך הדירות לא מניבות כל רווח.

ב'כלכליסט' מעלים כי יתכן וזו הסיבה לכך שגופים מוסדיים גדולים משכו את ידיהם מהנפקת הקרן. כאמור, מי שכן השקיע בקרן היא קופת העיר שהשקיעה 60 מיליון ₪ וחברה קדישא ת"א, עם 40 מיליון ₪.

מי שאחראי לחיבור עם הציבור החרדי הוא עורך הדין חיים ויספיש, שמחזיק בנתח של 11% מחברת הניהול של הקרן.

אייל גבאי, מנכ"ל הקרן ומנכ"ל משרד רה"מ לשעבר, אחראי גם הוא להבאת המשקיעים החרדים לחברה. בראיון לעיתונות החרדית הסביר גבאי את ההחלטה "מצאנו בציבור החרדי שותף טבעי משום שציבור זה מתמצא בנדל"ן, מבין בתחום ונחשב לצרכן גדול של נדל"ן במדינת ישראל".

שייע איצקוביץ' ממשרד הפרסום 'תוצאות אפקטיביות' שאחראי לייצוג מגוריט במגזר החרדי אמר לכלכיסט כי החיבור עם הקרן נבע מכך שהשקעה היא סולדית. לדבריו, הרבנים אישרו את ההשקעה בקרן.

ממגוריט נמסר  בתגובה לכלכליסט: "כל קרנות הריט הונפקו כשהן גובות דמי ניהול של 1% משווי הנכסים ורק לאחר זמן הן בחנו מחדש את הנושא. דמי הניהול שקרנות ריט אחרות גובות זהה פחות או יותר. דמי הניהול שישולמו לחברת הניהול אמורים לכסות את שכרם של חמישה נושאי משרה בחברה – מנכ"ל, יו"ר, יו"ר ועדת אסטרטגיה, יו"ר ועדת השקעות ודירקטור נוסף. דמי ניהול אלו נמוכים מאוד בכל השוואה רלבנטית. כמו כן, ההשוואה לקרנות ריט בתחום הנדל"ן המניב מוטעית ומשקפת אי־הבנה של נכס הבסיס. דירות מגורים ובנייני משרדים אינם אותו מוצר".

השארת תגובה